天天房产8月29日讯：据港交所8月25日披露，深圳国资深圳控股旗下子公司深业物业运营集团股份有限公司（简称：深业物业）向港交所主板提交上市申请，中金公司、中信证券和建银国际为其保荐人。

（图片来源：深业物业招股书截图）

（图片来源：披露易官网截图）

(相关资料图)

信息显示，2023年2月24日，该公司曾向港交所主板递交过上市申请。

深圳国资旗下深圳控股的子公司

天天房产翻阅招股书获悉，深业物业1992年7月17日成立，2022年9月19日变更为股份有限公司。有关股权归属方面，深业物业称，于完成分拆前，我们为深圳控股的子公司。深圳控股主要从事物业发展、物业投资、物业管理及工业制造业务。紧随分拆完成后，我们将仍为深圳控股的子公司。

股权结构方面，招股书披露，深业物业为深圳国资委旗下公司，分别由深圳控旗下南方地产持股49.47%、泰然集团持股29.55%、泰富物流持股4.19%、深业置地持股13.6%、农科集团持股3.19%。

（图片来源：深业物业招股书截图）

深耕大湾区：深业物业称，其作为中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商，深耕大湾区，足迹正在不断覆盖中国市场。截至2023年6月30日，该司的总签约建筑面积约为7560万平方米，在管项目总数为480个，总在管建筑面积约为7180万平方米，覆盖中国47个城市和14个省份。

截至2023年6月30日，深业物业在大湾区的在管总建筑面积约为4950万平方米，占在管总建筑面积的68.9%。

从业务划分来看，招股书披露，深业物业的业务分为以下三个业务部门：城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务。

截至2023年6月30日，合共管理256个城市及产业园项目，在管建筑面积达约42.0百万平方米，占总在管建筑面积的58.5%；合共管理162个在管住宅物业项目，在管建筑面积达约26.4百万平方米，占总在管建筑面积36.8%；合共管理62个商业物业项目，在管建筑面积达约3.4百万平方米，占总在管建筑面积4.7%。

近八成收入来自大湾区

招股书披露，2020年度、2021年度、2022年度、2023年截至6月30日止六个月，该公司来自于大湾区的收入为人民币12.97亿元、人民币16.293亿元、人民币18.293亿元及人民币10.253亿元，分别占我们相关期间总收入的70.6%、75.7%、77.9%及79.9%。

半年净利润0.83亿元、毛利率连续走低

总体财务数据方面，2020年度、2021年度、2022年度、2023年截至6月30日止六个月，深业物业实现营业收入分别约为18.38亿元人民币(下同)、21.52亿元、23.48亿元、12.84亿元。其中，公司实现净利润分别约为1.05亿元、0.75亿元、1.21亿元、0.83亿元。

深业物业称，“2020年度、2021年度、2022年度以及截至2023年度年6月30日止六个月，我们自受政府指导价规限的住宅物业管理服务产生收入人民币508.4百万元、人民币520.3百万元、人民币519.1百万元及人民币303.2百万元，分别占我们总收入的27.7%、24.2%、22.1%及23.6%。于相应期间，提供这些服务的毛利分别为人民币7750万元、人民币8680万元、人民币4110万元及人民币1520万元，毛利率分别为15.2%、16.7%、7.9%及5.0%。”

近六成收入来自第三方

按收入来源看，来自独立第三方开发的物业的收入分别占该公司2020年度、2021年度、2022年度以及截至2022年度年及2023年度年6月30日止六个月，公司总收入的56.5%、58.7%、58.5%、59.0%及59.9%。

来自关联方开发的物业的收入分别占该公司2020年度、2021年度、2022年度以及截至2022年度年及2023年度年6月30日止六个月，收购总收入的43.5%、41.3%、41.5%、41.0%及40.1%。

住宅物业99.9%包干制收费、商业物业100%包干制收费

有关业务风险方面，深业物业表示，“我们按包干制向客户收费，因此我们可能无法有效预测或控制我们提供服务的成本。在业绩记录期，我们大部分收入来自按包干制收费。2020年度、2021年度、2022年度以及截至2022年度年及2023年度年6月30日止六个月，我们来自城市及产业园服务的收入全部按包干制收取；来自住宅物业管理服务的收入分别有99.9%、99.9%、99.8%及99.9%为按包干制收取；来自商业物业管理服务的收入全部按包干制收取。在包干制下，我们每月按每平方米预定的固定包干价格收取物业管理费，即就我们提供物业管理服务的“全包”费用。这些固定管理费并不会随着我们提供服务过程中产生的实际成本金额而变化。我们将我们收取的全额物业管理费确认为收入，并将我们就提供服务而产生的实际成本确认为我们的服务成本。

对于包干制收费风险方面，深业物业表示，“如果我们无法提高物业管理费率以完全支付我们所产生的物业管理成本，我们将寻求采取多个节省成本措施，以减少亏损。然而，我们透过节省成本措施以减轻有关损失的能力可能并不成功，并且我们节省成本的努力可能对我们物业管理服务质量产生负面影响，从而将进一步降低业主向我们支付物业管理费用的意愿。”

应收帐款减值连年攀升的风险

其续称，我们未必能向客户收取全额服务费，因此可能产生应收款项减值亏损。

我们在向客户收取服务费时可能会遇到困难。如果我们的客户未能按时支付服务费，我们的业务运营及财务表现可能会受到负面影响。尽管我们力求通过多种收款措施收取逾期物业管理费，但我们无法保证这些措施将会奏效。然而，我们无法向阁下保证，有关评估可使我们能够准确预测我们未来的物业管理费收费率。此外，尽管在业绩记录期，大部分物业管理费乃透过银行转账等非现金方式支付予我们，但多个业主及住户可能选择以现金支付其物业管理费，这可能为我们带来现金管理风险。

截至2020年度、2021年度、2022年度以及截至2023年度年6月30日止六个月，我们应收账款减值拨备结余分别为人民币34.6百万元、人民币44.9百万元、人民币54.3百万元及人民币57.8百万元。如果实际可收回性低于预期，或应收账款过往减值拨备因任何新资料导致不足，我们可能须作出更多有关减值拨备，继而可能对我们的业务、财务状况及经营业绩构成重大不利影响。

关联方应收款周转天数为独立第三方的4.6倍

此外，深业物业称，“我们向客户（如业主、住户及物业开发商）收取物业管理费时可能会遇到困难。尤其是，我们就向关联方开发的物业提供商业物业运营及管理服务收取服务费时可能面临困难。于二零二零年、二零二一年、二零二二年及截至二零二三年六月三十日止六个月，我们来自关联方的贸易应收款项的周转天数为390.4天、324.9天、206.6天及262.1天，而来自独立第三方的贸易应收款项的周转天数则为35.9天、38.3天、51.9天及56.2天。”

欠缴员工社保及公积金超1700万元

值得注意的，身为国资下属企业并不完全在正规经营中保障其员工权益。深业物业称，“如果我们无法按中国法规的要求为雇员缴纳足够的社会保险及住房公积金供款，我们可能会面临处罚。根据适用中国法律法规，我们有义务为雇员缴纳社会保险及住房公积金。于业绩记录期，我们并未为部分雇员全数缴纳若干社会保险及住房公积金。我们已经在二零二零年、二零二一年、二零二二年及截至二零二三年六月三十日止六个月的综合损益及其他全面收益表中分别就这些潜在负债计提拨备金额人民币420万元、人民币570万元、人民币540万元及人民币240万元。”

近期或新增在管建面近3万平

近期发展上，深业物业提到，2023年6月30日后及截至最后实际可行日期(指2023年8月18日)，公司持续发展业务。于此期间，深业物业订立九份新服务合约，总签约建筑面积约为306070平方米，截至最后实际可行日期，在管建筑面积增加约29989平方米。该等新获得合约包括七份与独立第三方开发物业有关的合约以及两份与关联方开发物业有关的额外合约。公司业务模式保持稳定，符合过往趋势及预期。

募资用途

募资用途方面，招股书披露，深业物业称，主要用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟，于未来三至五年通过向各目标公司投资约人民币2860万元至人民币6500万元收购六至七间目标公司；其次将用于优化数据化服务平台及购买新设备；以及将用于提升商业运营服务影响力；再是港元将用作营运资金和一般公司用途。

值得一提的是，提及拆分上市的理由，其中，深业物业表示，本公司的股票表现可以作为评价本集团业绩的单独基准,从而激励本集团管理层不断寻求改进,提高本集团的管理和经营效率。